🔨 Флиппинг квартиры
Прибыль от покупки, ремонта и перепродажи с учётом всех затрат
Флиппинг кажется простым: купил, отремонтировал, продал дороже. Калькулятор показывает, сколько съедают налоги, проценты и время.
Заполните поля — результат появится здесь
Главный риск флиппинга — переоценка цены продажи: рынок может не подтвердить ожидания, а ремонт уже сделан.
Срок проекта критичен: заёмные деньги и коммуналка капают каждый месяц, пока квартира не продана.
Куда уходит маржа
| Статья | Комментарий |
|---|---|
| Ремонт | 12–45 тыс. за метр по уровню |
| Проценты по займу | капают весь срок проекта |
| Комиссия при продаже | 2–3% от цены |
| Налог с прибыли | 13% с разницы |
| Коммуналка и простой | пока не продано |
Валовая разница между покупкой и продажей обманчива. Из 2,4 миллиона номинальной прибыли после всех затрат остаётся заметно меньше.
Главный риск — цена продажи
Ремонт делается под ожидаемую цену, а рынок может её не подтвердить. Если квартира не продаётся по плановой цене, приходится либо снижать, либо ждать — и каждый месяц ожидания съедает прибыль процентами и коммуналкой.
Строка с ценой выхода в ноль показывает дно: ниже неё проект убыточен при любом ремонте.
Время решает всё
Флиппинг за три месяца с доходностью 15% — это 60% годовых. Тот же результат за год — всего 15%, уже неинтересно по сравнению с вкладом. Поэтому опытные флипперы гонятся не за маржой с сделки, а за оборачиваемостью капитала.
Что увеличивает шансы
- покупка заметно ниже рынка — основная прибыль закладывается на входе
- типовые квартиры с широким спросом, а не элитные
- ремонт под вкусы массового покупателя, без дизайнерских экспериментов
- продажа через три года владения освобождает от налога
- реалистичная, а не оптимистичная оценка цены продажи
Частые вопросы
Сколько можно заработать на флиппинге?
Реалистично 10–20% на вложенное за проект. В годовом выражении зависит от скорости оборота.
Какой главный риск?
Переоценка цены продажи. Ремонт уже сделан, а рынок может не подтвердить ожидаемую цену.
Как избежать налога?
Продать после трёх лет владения или учесть расходы на покупку и ремонт при расчёте налога.
Отзывы
Отзывов пока нет. Расскажите, помог ли расчёт — это подскажет, что в калькуляторе стоит доработать.