🏦 Рефинансирование ипотеки

Выгода от рефинансирования съедается расходами на переоформление и новой страховкой. Калькулятор учитывает и то, и другое.

Когда это работает

Правило большого пальца: разница в ставке от 1–1,5 процентных пунктов при остатке срока больше половины. При меньшей разнице оценка, страховка и пошлины съедают экономию.

Почему важен остаток срока

Аннуитетный платёж устроен так, что первые годы вы платите почти одни проценты, а тело долга почти не уменьшается. К концу срока картина обратная: проценты малы, снижать ставку почти не на что.

Поэтому рефинансирование выгоднее всего в первой трети срока и практически бессмысленно в последней.

Две стратегии

• Снизить платёж — освободить деньги в бюджете, срок остаётся прежним
• Сохранить платёж — срок сокращается, переплата падает гораздо сильнее

Вторая стратегия выгоднее по деньгам, но требует дисциплины: соблазн платить меньше велик.

Скрытые расходы

• оценка квартиры — обязательна заново
• страхование по тарифам нового банка, часто дороже
• госпошлина за перерегистрацию залога
• период двойного залога с повышенной ставкой на 1–3 месяца

Про налоговый вычет

Если вы получаете вычет по процентам, рефинансирование его не отменяет, но потребует заново собрать документы по новому договору. Важно, чтобы в договоре было прямо указано целевое назначение — погашение прежней ипотеки.